Wo Mietern am meisten zum Leben bleibt
Köln - Trotz Mietpreisbremse steigen die Mieten in Deutschland. Allerdings können sich die Menschen heute im Durchschnitt größere Wohnungen leisten als noch vor sechs Jahren – zumindest auf dem Land.
Gar nicht mal so wenig: Rund 95 Quadratmeter groß ist eine Wohnung, die sich die Deutschen im Schnitt für ein Viertel ihres Haushaltseinkommens leisten können. Dies ist das Ergebnis einer Untersuchung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln. Entgegen den Hiobsbotschaften, die regelmäßig über steigende Mieten aus großen Städten gemeldet werden, sind das zwei Quadratmeter mehr als noch vor sechs Jahren. Allerdings bleibt der Mietmarkt in Deutschland durchwachsen. Wo bleibt den Mietern am meisten zum Leben? Ein Überblick.
Wie entwickelt sich der Mietmarkt?
Die Mieten sind laut IW in den vergangenen sechs Jahren um 10,2 Prozent gestiegen. Besonders dramatisch ist die Zunahme in Berlin mit 26 Prozent, in München mit 14 Prozent, in Köln mit 13 Prozent und in Hamburg mit 12 Prozent. Allerdings liegt die Durchschnittsmiete nur in 20 der 402 Kreise über neun Euro je Quadratmeter, deutschlandweit zahlt man im Schnitt 6,90 Euro. Bezogen auf die Einkommen gibt das IW Entwarnung: Weil diese im gleichen Zeitraum um 11,5 Prozent stiegen, können sich die Menschen vielerorts größere Wohnungen leisten.
Woran liegt das?
Das IW spricht von einem „regelrechten Nachfrageboom“ in Ballungszentren und Universitätsstädten. Nach Berlin sind seit 2010 weitere 240 000 Menschen gezogen. Auch die hohen Mieten in München haben niemanden abgeschreckt: Dorthin zogen 140 000 Menschen. Durch die höhere Nachfrage wird Wohnraum knapper, und nicht nur die Immobilienpreise, sondern auch die Mieten steigen in diesen Gebieten.
Wie viel Geld sollte man eigentlich für die Wohnung ausgeben?
„25 Prozent des verfügbaren Einkommens sehen wir als vernünftiges Maß für eine Mietbelastung an“, sagt Ralph Henger, IW-Volkswirt mit dem Schwerpunkt Finanz- und Immobilienmärkte. „Kritisch wird es, wenn mehr als ein Drittel für die Miete verwendet wird.“
Wo können sich die Menschen damit am meisten Wohnraum leisten?
In ländlichen Gegenden. Am meisten Wohnfläche kann sich mit 126 Quadratemetern ein Durchschnittshaushalt im bayerischen Landkreis Dingolfing-Landau leisten. Dingolfing ist einer der größten Standorte von BMW mit rund 18 000 Mitarbeitern, und bei Neuvermietungen kostet der Quadratmeter nur 5,71 Euro.
Auch in Lüchow-Dannenberg (Niedersachsen) reicht ein Viertel des Einkommens für 120 Quadratmeter. Das zeigt die Gegenüberstellung von Wohnkosten und verfügbarem Einkommen des IW.
Wie sieht es sonst in Bayern aus?
Auch in Straubing-Bogen, Tirschenreuth, Schweinfurt und in Erlangen können sich Durchschnittsverdiener laut Studie vergleichsweise große Wohnungen mieten. Aber Bayern hat natürlich auch die teuersten Mietwohnungen bundesweit: In München muss ein Mieter laut IW im Durchschnitt 12,70 Euro pro Quadratmeter kalt zahlen. Damit kann sich der Durchschnittshaushalt in der Landeshauptstadt gerade mal 70 Quadratmeter leisten. Ähnlich sieht es in Regensburg aus. In Würzburg, wo jeder vierte Einwohner Student ist, kann der Durchschnittshaushalt mit 25 Prozent seines Einkommens sogar nur 64 Quadratmeter mieten.
Wo reicht das Durchschnittseinkommen nur für kleine Wohnungen?
Das gilt vor allem für die Universitätsstädte. Dort ist nicht nur die Nachfrage hoch, die Einkommen der Studenten sind üblicherweise auch niedriger. In Trier, Freiburg, Heidelberg und Würzburg liegt die Wohnungsgröße, die die Menschen dort für 25 Prozent des Durchschnittseinkommens mieten können, bei nur 60 Quadratmetern. Ebenfalls eng wird es in Großstädten.
Sind nicht auch die Nebenkosten wegen höherer Strompreise gestiegen?
Nein. Laut den Berechnungen des IW sind die Nebenkosten zwischen 2010 und 2016 nur um sieben Prozent gestiegen. Grund ist der Rückgang der Heizkosten in den vergangenen beiden Jahren.
Sollte nicht die Mietpreisbremse hohen Steigerungen entgegenwirken?
Erste Studien legen nahe, dass die 2015 eingeführte Regelung bisher keine Wirkung zeigt. „Die Mietpreisbremse ist in unseren Augen klassische Symbolpolitik“, sagt Henger. „Sie wirkt – wenn überhaupt – nur schwach, und dabei nicht mal in die richtige Richtung.“ Ähnlich sieht das der Eigentümerverband Haus und Grund: „Man hat da ein ganz schlechtes Gesetz gestrickt, das vorne und hinten nicht wirkt.“ Auch beim Mieterbund sieht man keinen Effekt. „In Großstädten und Ballungszentren sind die Preissteigerungen nicht erklärbar, wenn die Mietpreisbremse greifen würde“, sagt ein Sprecher des Mieterbunds.
Wird man sich in Zukunft in einigen Gegenden keine Wohnungen mehr leisten können?
Die Experten des IW gehen eher vom Gegenteil aus. „Ohne den Zuzug von Flüchtlingen 2015 hätte die Dynamik in Deutschland sogar nachgelassen“, sagt Henger. „Die Bautätigkeit zieht an.“ Bis das allerdings Wirkung zeigt, dauert es oft drei bis fünf Jahre. Der Mieterbund nimmt zwar an, dass die Flüchtlinge sich bislang nur bedingt am Wohnungsmarkt bemerkbar machen. Laut seinen Schätzungen fehlen in Deutschland jedoch 800 000 Wohnungen. Kurzfristig sehe man keine Änderung.