Wie sieht die optimale Vorgehensweise bei der Tilgung eines Immobilienkredits aus?

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Die Aufnahme eines Immobiliendarlehens ist ein multifaktorielles Geschehen, bei dem es entscheidend auf das Eigenkapital ankommt.

Stehen Sie unmittelbar vor dem Kauf einer Immobilie, haben allerdings noch Bedenken, ob Sie die langwierige finanzielle Belastung durch die entstehenden Kreditraten wirklich auf sich nehmen sollten?

Dass Sie nichts überstürzt angehen, ist goldrichtig, allerdings brauchen Sie vor der Tilgung an sich keine Angst zu haben, wenn Sie auf ein tragfähiges Finanzierungskonzept setzen und jetzt alles durchrechnen. Was dabei zu beachten ist, klärt dieser Artikel.

Ausgangsbasis aller Entscheidungen sind Einnahmen und Ausgaben

Wer sich für den Bau oder Kauf einer Immobilie entscheidet, sollte das Projekt selbst bei ausreichend hohem Eigenkapital in Anbetracht der derzeit günstigen Zinsen nicht komplett aus eigener Tasche finanzieren, sondern stattdessen auf ein Immobiliendarlehen zurückgreifen.

Je nach Kredithöhe, Laufzeit und Anbieter sind die günstigsten Kredite derzeit schon für unter 1% Zinsen verfügbar. Trotzdem sollten Sie nicht der Versuchung erliegen, deshalb einen besonders hohen Kredit zu beanspruchen, den Sie sich eigentlich nicht leisten können. Hier lautet die Faustregel: So viel wie nötig, so wenig wie möglich.

Ausgangsbasis aller Überlegungen zur nach dem Vertragsabschluss anstehenden, mehrjährigen Tilgungsphase sind Ihre Einnahmen und Ausgaben. Bevor Sie sich für eines der eingeholten Kreditangebote entscheiden, kalkulieren Sie am besten, wie viel Geld Ihnen durchschnittlich am Ende eines jeden Monats als Überschuss zur Verfügung steht.

Hiervon können Sie je nach Höhe bis zu 70% komfortabel für die Tilgung einplanen, während Sie den Rest zur Bildung von Rücklagen, für ungeplante Anschaffungen sowie etwaige Sondertilgungen verwenden können.

Wie Kredithöhe, Kreditrate und Tilgungsquote zusammenhängen

Entscheidend ist nun, dass Sie initial verstehen, wie die Parameter Kredithöhe, Kreditrate und Tilgungsquote zusammenhängen und warum auch Ihr Alter zum Zeitpunkt der Darlehensaufnahme relevant ist.

Die Wichtigkeit des letztgenannten Punktes wird anhand einer Grafik von Interhyp deutlich. Zugrundegelegt wurde für die Überlegungen ein Darlehen in Höhe von 200.000 Euro zu einem Zinssatz von 1,3%. Entscheidet sich ein 25 Jahre alter Single zur Aufnahme, kann er wegen seines geringen Alters eine Tilgungsquote von 1,91% auswählen, was einer Kreditrate von 535 Euro entspricht. Wesentlich mehr ins Zeug legen muss sich im Vergleich ein 45-jähriger Anschlussfinanzierer mit einer Tilgungsquote von 4,38% und 947 Euro als Rate, um bis zum Renteneintritt schuldenfrei zu sein.

Es ist ein gängiger und wirklich weit verbreiteter Fehler, bei Immobiliendarlehen zu geringe Tilgungshöhen zu wählen. Das ist aufgrund des Zusammenhangs mit den zu zahlenden, niedrigen Zinsen gleich doppelt fatal. Je niedriger diese nämlich ausfallen, desto höher müssen Sie rein rechnerisch tilgen.

Warum Optionen zur Sondertilgung nicht immer günstiger sind

Zu tun hat dieser Grundsatz damit, dass die Kreditrate, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt, über die Zeit konstant bleibt. Deutlich wird das am Vergleich zweier Rechenbeispiele. Tilgen Sie ein zu einem Zinsniveau von 5% aufgenommenes Darlehen mit einem Satz von 2%, benötigen Sie hierfür rund 25 Jahre. Liegt dagegen das Zinsniveau bei 3% und bleiben die übrigen Parameter identisch, müssen Sie 30 Jahre lang abbezahlen.

Wichtig ist darüber hinaus, dass Sie nach Möglichkeit ein günstiges Darlehen aufnehmen, das Ihnen die Option von Sondertilgungen offen hält. Beachten Sie allerdings in diesem Zusammenhang, dass sich Banken diesen Bonus üblicherweise in Form eines höheren Sollzinses vergüten lassen.

Fallen Sie dabei nicht auf die vermeintlich geringen Aufschläge herein. Selbst wenn die Bank nicht einmal einen Aufschlag von 0,5% verlangen sollte, zahlen Sie über 10 Jahre hinweg mehrere tausend Euro zusätzlich an Zinsen. Sondertilgungen bieten daher zwar kürzere Laufzeiten, lohnen sich allerdings erst ab einer gewissen Höhe und sind im Rahmen einer Gesamtkalkulation hinsichtlich Profitabilität zu untersuchen.

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