Wohnungsmarkt

Mehr als 23.000 Wohnungen fehlen in Frankfurt - aber es gibt auch eine gute Nachricht

Mit einem Plakat zieht eine Frau bei einer Demonstration gegen steigende Mieten durch die Innenstadt in Frankfurt.
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Mit einem Plakat zieht eine Frau bei einer Demonstration gegen steigende Mieten durch die Innenstadt in Frankfurt.

Das Wohnen in Frankfurt wird immer teurer, die Preisentwicklung für Wohnungen und Mieten geht nach oben. Doch es gibt eine kleine, positive Nachricht.

Frankfurt - Bei der Versorgung der Frankfurter mit Wohnungen geht es aufwärts. Das zeigt der Wohnungsmarktbericht 2018, den Planungsdezernent Mike Josef (SPD) nun veröffentlicht hat. Die vielleicht wichtigste Zahl daraus: Die Wohnungsversorgungsquote in der Stadt ist recht sprunghaft von 91,2 auf 94,4 Prozent angestiegen. In ganzen Zahlen: 2017 gab es in Frankfurt 393.163 Wohnungen, 14.691 mehr als im Vorjahr.

Mieten in Frankfurt: Auch Wohnungen in Wohnheimen in Statistik

Die Quote stellt das Verhältnis von Wohnungen und Haushalten dar. Gibt es genug Wohnungen für alle Haushalte, müsste sie bei 100 Prozent liegen - oder 103 Prozent, wenn Leerstand und aktuell laufenden Sanierungen ebenfalls berücksichtigt werden.

Die Zahlen beziehen sich auf die Entwicklung von 2016 auf 2017 - diesen Zeitraum hat der brandneue Wohnungsmarktbericht im Blick. Dass die Quote so "erheblich" gestiegen ist, liegt aber nicht nur daran, dass neue Wohnungen gebaut wurden. Auch sind erstmals 10.000 Wohnungen in Wohnheimen in die Statistik eingeflossen, erklären die Fachleute vom städtischen Amt für Wohnungswesen.

Bemerkenswert ist die ins Positive drehende Quote dennoch. Denn seit dem Höchststand von 2007 mit 99,5 Prozent war die Quote von Haushalten und Wohnungen kontinuierlich Jahr für Jahr abgesunken. Sie hatte 2015 einen Tiefstand mit 90,4 Prozent erreicht. Nachdem sie 2016 erstmals leicht auf 91,2 Prozent angestiegen war, setzt sich der Entspannungstrend nun fort.

Wohungen in Frankfurt: Rekord bei Zahl der Baugenehmigungen 

Verursacht wird das auch durch reges Bauen. So hat die Zahl der Baugenehmigung 2017 bereits 5751 erreicht - und 2018 dann sogar einen Rekordwert von 7326, erklären die Wohnungsexperten. Allerdings wird auch der Anteil der (noch) nicht realisierten, aber genehmigten Wohnungsbauvorhaben ständig mehr: 11 920 Projekte waren 2016 in der Pipeline, 2017 dann bereits 12 456.

Selbst wenn diese Wohnungen alle sofort bezögen werden könnten, würde das noch nicht reichen, um den Fehlbedarf zu decken. Der lag im Jahr 2017 bei 23 452 Wohnungen. Wobei diese Zahl noch deutlich klingt als der Fehlbedarf von 36.700 Wohnungen im Jahr davor. Ganz so stark ist der Mangel allerdings real nicht reduziert worden, schließlich zählen hier die erstmals berücksichtigen Wohnheim-Wohnungen ebenfalls dazu.

Tatsächlich ist die Entwicklung gar nicht so positiv. Seit 2010 bleibt die Zahl der Realisierungen jedes Jahr teils deutlich hinter der Anzahl der Genehmigungen zurück. Und das, obwohl die Zahl der Baufertigstellungen auf ein Rekordniveau gestiegen ist: 4901 Bauten wurden 2017 fertig, so viele in einem Jahr wie seit 1993 nicht mehr.

Frankfurt: Mieten von Wohnungen steigen weiterhin

Zumindest diese Zahlen erfreuen Dezernent Josef. Schließlich sei das Thema Wohnen angesichts des anhaltenden Bevölkerungszuwachses dringender denn je, erinnert er im Vorwort. "Die Stadt hat zum Ziel, dass alle Bewohnerinnen und Bewohner mit angemessenem und bezahlbarem Wohnraum versorgt werden." Mike Josef betont: "Einige Erfolge können wir verzeichnen."

Allerdings müssen die Frankfurter immer tiefer in die Tasche greifen für ihre heimischen vier Wände. Die Netto-Miete lag 2018 bei 9,36 Euro je Quadratmeter - nach 8,82 Euro im Jahr 2016 und 7,45 Euro vor zehn Jahren.

Das sind natürlich Durchschnittswerte, die Extreme weichen deutlich ab. Die günstigsten Mieten zahlen Bewohner mit 7,50 Euro im Riederwald, während in der Innenstadt 18 Euro und im Westend 20 Euro aufgerufen werden, so die Fachleute.

Die steigenden Mieten haben Folgen: Die Zahl der Wohnungswechsel nimmt immer mehr ab. Zuletzt sank die Fluktuationsrate in den Mietwohnungen von 2016 auf 2017 von 15,5 auf 13,8 Prozent. Kein Wunder: Wer nicht unbedingt muss, bleibt in seiner Wohnung und erhält sich damit seine günstige Miete.

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Frankfurt: Bei den Mieten bleibt man in seiner Wohnung

Im Konkreten zeigt sich das: Binnen eines Jahres sind nur noch 48.930 Haushalte innerhalb der Stadt umgezogen - nach zuvor 52.648. Die Zahl der Zuzüge sank von 67.360 auf 63.186. Selbst die Zahl der Wegzüge ging von 2016 auf 2017 von 65.165 auf 57.809 zurück.

Insgesamt sind die Mieter in der Stadt aber noch recht gut dran. Denn wer eine Wohnung oder ein Häuschen kaufen will, bekommt derzeit die volle Wucht der Explosion der Bodenpreise zu spüren. Um elf bis 15 Prozent gingen die Preise für Neubau-Eigentumswohnungen im Jahresvergleich nach oben. Die höchsten Quadratmeterpreise wurden 2017 im Nord- und Ostend mit durchschnittlich 8190 Euro aufgerufen (im Westend wurde in diesem Jahr keine Neubauwohnung verkauft). Am niedrigsten lagen die Preise mit 3960 Euro in Niederrad und Schwanheim. 2018 sei es um weitere 12,5 Prozent aufwärts gegangen, erklären die Fachleute.

Die hohen Preise scheinen womöglich den einen oder anderen Käufer abzuschrecken. Denn der Umsatz bei Wohnimmobilien ist 2018 auf 2,734 Milliarden Euro zurückgegangen. Im Jahr davor lag er noch bei 2,938 Milliarden Euro.

Dennis Pfeiffer-Goldmann

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